esto es lo que cuesta alquilar un local en estas vías

Las calles comerciales más cotizadas de España siguen ganando peso en el mapa europeo del retail y viven su mejor momento en muchos años. Preciados, en Madrid, y Portal del Ángel, en Barcelona, se han consolidado como los ejes prime más caros del mercado nacional, con rentas de hasta 265 euros por metro cuadrado al mes, en un momento en el que el apetito inversor por el high street se dispara y los capitales privados pisan el acelerador ante la falta de producto disponible.

En el ranking europeo de rentas prime elaborado por Colliers, Portal del Ángel alcanza los 265 euros por metro cuadrado al mes y se sitúa por delante de Madrid, donde Preciados marca 260 euros. Ambas arterias comerciales españolas quedan por detrás de plazas como Milán, Londres o París, pero por delante de otras ciudades europeas como Lisboa, Oslo o Estocolmo, consolidando el salto del retail urbano español en el escaparate continental.

En Madrid, tras Preciados figuran Serrano, con 245 euros por metro cuadrado al mes; Gran Vía, con 240 euros; y Puerta del Sol, con 220 euros. En Barcelona, Portal del Ángel lidera por delante de Paseo de Gracia, que registra 250 euros, mientras que Portaferrissa y La Rambla se sitúan en 130 euros.

Detrás de estas cifras hay un mercado mucho más activo de lo que aparenta. Félix Chamizo, director de retail de Colliers, asegura que existe «muchísima operación» y «mucho apetito» por el sector. «Hay mucho equity destinado al retail», subraya, aunque matiza que uno de los principales problemas es la escasez de producto adecuado para la demanda actual. Según explica, muchos inversores buscan activos de gran tamaño o ubicaciones emblemáticas y, simplemente, no los encuentran en España con la facilidad que esperaban.

Ese desajuste entre capital disponible y falta de oferta está marcando especialmente la evolución del high street, que se ha convertido en una de las grandes sorpresas del ejercicio. De los 2.494 millones de euros transaccionados en retail en España en 2025, casi el 60% correspondió a centros comerciales, mientras que los locales a pie de calle se alzaron como la segunda gran categoría del año, con 524 millones de euros, equivalentes al 21% del total. Los parques de medianas, outlets e hipermercados quedaron en tercer lugar, con 352 millones y una cuota del 14%, mientras que los supermercados apenas representaron el 5,4%, con 135 millones.

Para Chamizo, el avance del high street no es casual. «Ha ganado mucho terreno» y a su juicio, este empuje responde en buena medida al protagonismo creciente de compradores privados, family offices y patrimonios familiares que buscan activos más estables y menos expuestos a los vaivenes del mercado que un centro comercial o un gran parque comercial.

Además, se trata de capital con vocación de permanencia. «El que entra ahí no es con una vocación de rotación como los fondos de tres años o cinco años, en este caso estamos hablando de periodos de 20 años o más. Muchos son activos que se quedan en el patrimonio familiar», afirma.

Ese fenómeno se deja notar ya en las rentabilidades. En Madrid, los yields prime del high street se sitúan en el 3,5%-3,6%, mientras que en Barcelona rondan el 3,75%-3,8%. Pero, según Chamizo, en algunas operaciones muy concretas se está cerrando incluso por debajo de ese nivel. «Hemos cerrado en tasas por debajo del 4%», señala, en referencia al fuerte interés detectado en activos muy prime de Madrid.

Madrid, en el foco de las marcas

Madrid aparece como el gran foco de esta nueva fiebre inversora. «Madrid está de moda para los operadores y para los inversores», resume Chamizo. A su juicio, la ciudad vive una transformación comercial profunda, impulsada por el tirón del lujo, la llegada de turismo de alto poder adquisitivo, la expansión hotelera y el efecto tractor de grandes operadores. En ese sentido, sostiene que el reposicionamiento de ciertas zonas de Gran Vía y del barrio de Salamanca ha alterado incluso los flujos comerciales tradicionales.

El experto pone como ejemplo la evolución de Serrano y Ortega y Gasset, donde las marcas de lujo siguen buscando más espacio en un contexto de escasez. Y eso explica que algunas enseñas estén empezando a expandirse hacia tramos hasta ahora secundarios o a buscar soluciones imaginativas para ganar metros. En paralelo, esa misma presión está elevando las rentas y consolidando la idea de que los mejores locales son cada vez más escasos y más caros.

Barcelona, en cambio, mantiene una posición de referencia, pero ha perdido parte del protagonismo que tuvo en años anteriores. Chamizo recuerda que antes muchas marcas internacionales que querían entrar en España empezaban preguntando por Paseo de Gracia, mientras que ahora «quieren Madrid». A su juicio, la inestabilidad política, las dudas sobre seguridad y el impacto reputacional en el exterior han pesado sobre la capital catalana, aunque Portal del Ángel sigue liderando las rentas del país.

Pese a todo, el mercado barcelonés conserva atractivo para el inversor, especialmente en los ejes más consolidados. Paseo de Gracia registra una renta prime de 250 euros y una yield del 3,6%, mientras que Portal del Ángel mantiene una rentabilidad del 3,8%.

De cara a este año, el mensaje de Chamizo es claro. «Hay capital, hay apetito y hay presión compradora, pero falta producto. Y eso seguirá sosteniendo las valoraciones del high street«. El directivo apunta de hecho que «si hubiera más oferta, esta categoría podría incluso ganar todavía más peso dentro del retail».