Montevideo capta el interés regional con viviendas funcionales, rentables y bien conectadas, ¿cuánto valen?

Vivienda Promovida y renovación urbana

Durante los últimos años, Goes se convirtió en una de las áreas de renovación urbana impulsadas por el régimen de Vivienda Promovida, atrajo desarrollos residenciales de uno y dos dormitorios.

Los precios de las unidades varían según la tipología y el barrio. Cabrera detalló que en zonas de alta demanda como Parque Rodó, Pocitos y Punta Carretas, un monoambiente o un dormitorio ronda entre u$s90.000 y u$s140.000. Las unidades de dos ambientes se ubican entre u$s180.000 y u$s230.000, mientras que las de tres superan los u$s 280.000. Los departamentos de cuatro ambientes, por lo general en zonas premium como Malvín o Punta Carretas, se ofrecen por encima de u$s350.000. Estos valores se explican por la consolidación de una demanda sostenida y los retornos atractivos de inversión, especialmente en unidades más pequeñas.

El público objetivo de estos proyectos responde a diferentes perfiles. “Muchos desarrollos están dirigidos a jóvenes profesionales, estudiantes y también a inversores extranjeros, sobre todo argentinos, brasileños y norteamericanos”, señaló Cabrera. También existen proyectos pensados para familias locales, principalmente en zonas como La Blanqueada, Tres Cruces y Unión, que combinan buena conectividad y precios relativamente más accesibles.

Claudia Charruti, de Inmobiliaria Dharma, coincidió en que el motor de la expansión actual en Montevideo son los proyectos bajo el régimen de Vivienda Promovida. Estos otorgan exoneraciones impositivas tanto a desarrolladores como a compradores finales. “Estos beneficios incluyen exoneración del IVA, del impuesto a la transmisión patrimonial y del impuesto a la renta sobre alquileres por un plazo determinado”, explicó.

Charruti detalló que los valores promedio por metro cuadrado, según barrio y características del desarrollo, oscilan entre u$s2.800 y u$s4.260. El Centro y Cordón muestran valores desde u$s2.800 a u$s3.250 por metro cuadrado. Pocitos y Punta Carretas, zonas premium con demanda consolidada, registran precios que van de u$s3.100 a u$s 4.000. En Carrasco y Barra de Carrasco, los valores alcanzan los u$s4.260 en algunos casos.

La rentabilidad por alquiler, tanto en proyectos nuevos como en los ya consolidados, se ubica en el orden del 5% a 6% anual bruta, según la ubicación y el tipo de vivienda. “En barrios como Malvín, La Blanqueada y Punta Carretas, se pueden superar esos porcentajes. La rentabilidad neta se ubica entre 3,5% y 4%”, precisó Cabrera. Las unidades bajo la Ley de Vivienda Promovida, al gozar de exoneraciones impositivas, ofrecen márgenes aún más favorables.

Las zonas con mayor expansión en Montevideo combinan accesibilidad, cercanía a centros de salud, universidades y transporte público. La Blanqueada se destaca por su desarrollo urbano acelerado y su ubicación estratégica. Cordón y Tres Cruces, con fuerte presencia estudiantil y comercial, se posicionan como destinos de inversión. Palermo y Barrio Sur, con identidad urbana y cultural, avanzan con proyectos innovadores y propuestas de diseño que apuntan a revitalizar el entorno.

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Punta Carretas se consolida en el sector inmobiliario.

En paralelo, barrios tradicionales como Pocitos, Punta Carretas y Malvín mantienen su atractivo, pero enfrentan una mayor saturación de suelo y costos más altos, lo que limita el crecimiento de nuevos proyectos. En esos casos, la demanda se sostiene más por prestigio y cercanía a la Rambla que por incentivos fiscales o de expansión.

Respecto a las características que más valoran los compradores, Cabrera enumeró varias prioridades: “Luminosidad y ventilación natural, espacios exteriores propios, cocinas integradas, eficiencia térmica, buen espacio de guardado, amenities prácticos y conectividad tecnológica son elementos que hoy definen la decisión de compra”.

Charruti coincidió en que el diseño funcional, el bajo costo de gastos comunes y la seguridad resultan claves en los desarrollos actuales. En el segmento premium, además, se prioriza el equipamiento de primera línea y propuestas de mayor escala con amenities completos.

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Dinamismo en Montevideo

Además del crecimiento sostenido en las zonas más dinámicas, Montevideo avanza con políticas urbanas orientadas a consolidar barrios de densidad media, promover la movilidad sustentable y atraer inversiones de largo plazo.

Chaturri dijo: “La ciudad combina escala humana, seguridad jurídica y una red de servicios públicos y privados que consolidan su posicionamiento regional. La existencia de un mercado de alquiler activo, con reglas claras y contratos estables, también representa un diferencial frente a otras capitales sudamericanas”.

En este escenario, “la demanda continuará firme, con nuevos proyectos orientados a quienes buscan rentabilidad sin resignar ubicación ni calidad constructiva”, amplió Cabrera.

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Avanzan las obras en Montevideo.

Punta del Este, también en acción

En el caso de Punta del Este, el crecimiento inmobiliario se vincula a desarrollos que combinan calidad constructiva, beneficios fiscales y precios más accesibles que en años anteriores. Antonella Pierro, directora comercial de Liderus, explicó que los proyectos más dinámicos actualmente corresponden a tipologías de dos y tres ambientes. “Son los preferidos por los residentes de Maldonado y por inversores. También hay unidades de uno y cuatro ambientes, sobre todo en zonas residenciales rodeadas de servicios”, señaló.

La empresa desarrolla Torres Cardinal, un complejo en el centro de la ciudad con propuestas amparadas por la Ley de Vivienda Promovida. Según Pierro, estos proyectos presentan valores de entre u$s2.500 y u$s3.000 por metro cuadrado, dependiendo de la ubicación, con amenities útiles y expensas contenidas. “La diferencia en precio no está tanto en la calidad, sino en la ubicación y en si incluye garaje”, explicó.

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Las Torres Cardinal, en Punta del Este.

El perfil de comprador es diverso, pero más del 70% de las unidades vendidas correspondieron a inversores argentinos y uruguayos. “Para facilitar la operatoria, abrimos oficinas en Acassuso, donde los compradores pueden iniciar todo el proceso”, comentó Pierro. El interés argentino se sostiene por la estabilidad institucional, los beneficios fiscales y la posibilidad de obtener rentabilidad neta del 5% anual con bajas expensas.

El centro de Maldonado es una de las zonas que más creció desde la pandemia, gracias a la expansión del teletrabajo, el aumento de población residente y el impulso al desarrollo urbano. El departamento representa más del 20% de las compraventas de todo el país y muestra una de las tasas de empleo más altas. La construcción es uno de los sectores que más contribuye al empleo local.

Los proyectos modernos en Punta del Este incorporan diseño interior y materiales innovadores como elementos diferenciales. “Cada decisión de diseño influye en cómo se vive y valora un espacio”, afirmó Pierro. En el caso de Torres Cardinal, cada unidad cuenta con balcón, terraza lavadero, cochera, salones de usos múltiples y un parque privado de 3.000 metros cuadrados.

Punta del Este mantiene su posicionamiento como destino turístico y también como ciudad elegida para vivir de forma permanente. La demanda de alquiler es alta, sobre todo en zonas con buena conectividad peatonal, lo que mejora la rentabilidad del inversor y al mismo tiempo responde a una necesidad habitacional creciente. “La posibilidad de invertir, rentar y disfrutar en un entorno consolidado, con previsibilidad fiscal y servicios urbanos, convierte a la zona en una opción atractiva y sostenible”, concluyó Pierro.