10 claves de la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda – Efecto Cocuyo
Con el objetivo de reactivar el mercado de alquiler en Venezuela, la Asamblea Nacional (AN), con mayoría del chavismo, se propone sancionar la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda.
La aprobación en primera discusión del instrumento legal se produjo de manera unánime el 14 de julio, a petición del gobierno encargado de Delcy Rodríguez, que busca ampliar la oferta de inmuebles destinados a vivienda como parte de las soluciones a los miles de damnificados producto del doble terremoto de hace casi un mes. Según las cifras oficiales, hay 17.907 personas damnificadas como consecuencia del doblete sísmico en varios estados del país como La Guaira, Carabobo y Miranda, además de Caracas.
El jefe del Parlamento, Jorge Rodríguez, cabeza también de la comisión presidencial para los campamentos transitorios y nuevos proyectos de vivienda, estimó la existencia de 200.000 viviendas que podrían salir al mercado de alquileres, actualmente “resguardadas” por falta de garantías para sus dueños.
La ley, de acuerdo con voces como la de Cedice Libertad, es un “avance” con respecto a la legislación de 2011, pero no suficiente, ni en su alcance ni más allá del texto, por cuanto, advierte la ONG, “la mejor ley fracasará sin Estado de derecho”.
A continuación, algunas claves del proyecto de ley, actualmente en fase de consulta por parte de una comisión especial integrada por las comisiones permanentes de Administración y Servicios y Desarrollo Social. El grupo está presidido por la diputada América Pérez, acompañada de Pedro Carreño, por el Psuv, y Alejandra Rodríguez, del Grupo Libertad.
No deroga ley de 2011
Pese a que Jorge Rodríguez admitió que la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda de 2011 es “regresiva” y debía ser reformada para dinamizar el mercado inmobiliario y ofrecer mayores garantías jurídicas a los propietarios, la decisión final fue aprobar una nueva legislación especial.
Pero la nueva ley no deroga el instrumento legal de 2011 y así lo advierte la exposición de motivos del proyecto de 27 artículos, distribuidos en cuatro capítulos, una disposición transitoria y una disposición final. También está establecido en el último párrafo del artículo 2:
“Las relaciones arrendaticias de inmuebles destinados a vivienda que se encuentren vigentes a la fecha de entrada en vigencia de esta Ley continuarán reguladas por las disposiciones de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda”.
Para Cedice, que elaboró un informe a propósito de la aprobación del proyecto de ley, debe derogarse el régimen anterior y unificar el mercado bajo reglas claras de juego. La ONG advierte que la dualidad jurídica condena la oferta actual de viviendas al “congelamiento y la informalidad”.
La ley no es retroactiva
De acuerdo con el artículo 2 del proyecto de ley, la normativa solo regulará las relaciones de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda que se acuerden o formalicen luego de la entrada en vigencia de esta ley.
También quedan excluidos del régimen especial previsto: los terrenos urbanos y suburbanos no edificados, las fincas rurales, fondos de comercio, hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico.
La normativa tampoco aplica a los inmuebles destinados al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes, ni a la ocupación de vivienda, habitación o pensión, que sean consecuencia, o con ocasión, de una relación laboral o una relación de subordinación existente. En la exposición de motivos, las excepciones se justifican para evitar conflictos de concurrencia de leyes vigentes.
¿Seguridad jurídica?
Además de buscar el estímulo de las relaciones de arrendamiento de viviendas en el contexto de emergencia nacional, así como de las actividades económicas relacionadas, el artículo 3 del proyecto también señala como finalidad garantizar la seguridad jurídica de las partes en la relación arrendaticia, “mediante el establecimiento de procedimientos administrativos y judiciales ágiles, transparentes y accesibles, que aseguren el equilibrio contractual y el respeto a los derechos legítimos de propietarios y arrendatarios”.
Cedice también advierte en su informe que la ley, tal como está redactada, no contiene un verdadero procedimiento de recuperación del inmueble por parte del propietario y que, de persistir la desconfianza, no serán pocos los que mantengan el inmueble fuera del mercado.
Condiciones de habitabilidad
A propósito de los daños causados por el doblete sísmico, la propuesta de ley introduce en su artículo 10 el establecimiento de condiciones mínimas de habitabilidad para alquilar una vivienda; por lo tanto, no podrán otorgarse en arrendamiento con fines de vivienda los inmuebles ubicados en zonas declaradas de alto riesgo por las autoridades competentes.
Tampoco pueden ser alquilados inmuebles construidos con materiales inadecuados o perecederos, que impliquen un riesgo para la vida, seguridad o salud de las personas, así como los inmuebles producto de demoliciones o de construcciones no culminadas que impliquen un riesgo para la vida, seguridad o salud de las personas.
Plazos, canon de arrendamiento y tipo de moneda
El artículo 11 del proyecto de ley indica que la duración del contrato de arrendamiento de la vivienda es de un año, así como las eventuales prórrogas. Esto en caso de que no esté estipulado en el contrato que debe hacerse por escrito y ser autenticado ante la Notaría Pública (artículos 8 y 9) de la jurisdicción donde se encuentra el inmueble, a menos que las partes decidan suscribir el contrato de forma privada, comprometiéndose a cumplir con lo pactado.
Asimismo, de acuerdo con los artículos 12 y 13, el monto del canon de arrendamiento será acordado entre las partes en el respectivo contrato y se mantiene vigente durante el lapso establecido. En caso de prórroga o renovación, el ajuste también puede hacerse previo acuerdo, con la condición de que el porcentaje no sea superior a la variación del índice de precios al consumidor (IPC) publicada por el Banco Central de Venezuela (BCV), en el periodo de vigencia del contrato.
El artículo 14 señala que el canon de arrendamiento se paga mensualmente, salvo que las partes establezcan otro acuerdo. Se autoriza el uso de otra moneda distinta al bolívar, pero se da al arrendatario la posibilidad de cumplir con la obligación de pagar, entregando el monto equivalente en bolívares, conforme al tipo de cambio publicado por el BCV del día de pago.
Para Cedice y para la bancada del Grupo Libertad (Unión y Cambio y Un Nuevo Tiempo) es positivo que se reconozca la autonomía de la voluntad entre las partes que permite pactar el canon inicial y que se elimine, para los contratos nuevos, el procedimiento administrativo previo como condición general de acceso a la justicia.
Pero la ONG alerta que la libertad contractual anunciada es “parcial y contradictoria” porque el canon queda “congelado” durante la vigencia del contrato. Solo se ajusta en caso de renovación con la limitante del IPC, lo que para Cedice es una especie de “control de precios”. Tampoco considera positivo que el pago en moneda extranjera pueda sustituirse unilateralmente por bolívares.
Para el chavismo en la AN, se trata de proteger al inquilino de la “especulación”, pero a la vez se “protege” el valor real del dinero frente al fenómeno inflacionario.
Peso financiero “equitativo”
La exposición de motivos destaca la distribución “equitativa” del peso financiero de las reparaciones, al establecer en su artículo 15 que corren por cuenta del arrendador, las reparaciones cuyo valor exceda 30% del monto del canon de arrendamiento estipulado, salvo daños ocasionados por el arrendatario. Las reparaciones con un porcentaje inferior a 30% deben ser asumidas por el inquilino.
Lo que también corre por cuenta del inquilino es el pago de servicios de acuerdo con el artículo 19 (electricidad, agua, gas doméstico, aseo urbano, teléfono, televisión por suscripción, internet y cualquier otro servicio que contrate). El arrendador debe pagar el condominio, así como los impuestos aplicables a los inmuebles urbanos.
Garantía
Otra garantía para el propietario que alquila, según el artículo 16 y en aras de la conservación del inmueble, es que puede exigir al inquilino la contratación de una póliza de seguros que cubra daños causados, hasta por el monto equivalente a tres meses del canon de arrendamiento establecido o un depósito equivalente al mismo lapso, cuya forma de pago debe ser acordada entre las partes.
El depósito (artículo 18) debe ser devuelto al inquilino dentro de 15 días al término del contrato de alquiler, previa revisión del inmueble y verificación de buen estado. La ley insta a las empresas de seguros, públicas y privadas, a diseñar y poner a disposición de los usuarios pólizas de seguros accesibles y con suficiente cobertura sobre los daños. Las pólizas serán reguladas por la Superintendencia de la Actividad Aseguradora.
Primera opción de venta
La ley conserva el derecho del inquilino, con más de dos años, a ser considerado como primera opción en caso de que el arrendador decida vender la vivienda (artículo 20), siempre y cuando esté al día con el pago mensual.
Terminación anticipada del contrato
Otra de las garantías para el arrendador, según el artículo 23, es que puede rescindir el contrato de arrendamiento en caso de retraso o incumplimiento en el pago del canon durante dos meses consecutivos; retraso o incumplimiento en el pago de los servicios públicos, haber cedido, subarrendado o traspasado el contrato de arrendamiento sin autorización y uso del inmueble con fines distintos y contrarios a la moral y las buenas costumbres.
Asimismo, se declara como finalizado el contrato en caso de abandono del inmueble o deterioro y otras causas establecidas en el contrato. Si es el arrendador el que rescinde el contrato de manera unilateral, debe indemnizar al inquilino hasta por un monto equivalente a dos meses del canon de arrendamiento establecido.
Arbitraje
Para conocer del incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento y las controversias que se generen como consecuencia de desacuerdos, son competentes: mecanismos e instancias de mediación acordados por las partes, centros de arbitraje y mecanismos de arbitraje independientes previstos en la Ley de Arbitraje Comercial, tribunales de municipio de la localidad donde se encuentre el inmueble, conforme a lo previsto en las disposiciones del Código de Procedimiento Civil.
El artículo 25 da el derecho a una de las partes que pretenda exigir el cumplimiento de una obligación o resolver una controversia, a escoger el mecanismo de resolución entre los previstos en este artículo. El artículo siguiente también señala que el gobierno nacional puede crear centros de mediación, arbitraje y demás medios alternativos de resolución de conflictos para facilitar el acceso de la población a estos mecanismos.
La orden de desalojo de un inmueble arrendado con fines de vivienda sólo podrá ser acordada por un tribunal arbitral, según el artículo 27. La disposición única aclara que el Decreto Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda no será aplicable a las relaciones arrendaticias establecidas bajo el amparo de la nueva ley.
“Esta flexibilización permite que los conflictos se resuelvan en plazos técnicos sustancialmente menores. Para salvaguardar el debido proceso, el proyecto de ley determina que la ejecución de un desalojo sólo podrá ser ordenada por un tribunal arbitral o judicial, garantizando que el uso de la fuerza pública o la desocupación física esté estrictamente apegada a la legalidad y al control jurisdiccional”, destaca la exposición de motivos.
Cedice advierte que más oferta no resuelve por sí sola la capacidad de las familias para pagar, por lo que serán importantes los auxilios financieros públicos (subsidios) o privados (créditos).
“Sin estabilidad económica, ingresos suficientes y competencia, alquilar puede seguir siendo difícil”, sostiene la ONG.
Lea el proyecto de ley completo aquí.
Fuente de TenemosNoticias.com: efectococuyo.com
En la sección: Economía Archives – Efecto Cocuyo
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