Culmia busca un relevo de capital para Oaktree y trabaja para transformarse en una plataforma de gestión inmobiliaria

Culmia ha entrado en una nueva fase estratégica. Tras un ejercicio marcado por la entrega masiva de viviendas y el fuerte crecimiento de resultados, la promotora controlada por el fondo Oaktree Capital Management ha comenzado a pivotar su modelo de negocio hacia una plataforma de gestión inmobiliaria, en un movimiento que busca garantizar la continuidad de la compañía más allá del ciclo inversor de su accionista. «Nuestra estrategia es convertirnos en una plataforma de gestión de proyectos inmobiliarios y buscar socios para garantizar la productividad«, explica su consejero delegado, Francisco Pérez, en una entrevista con elEconomista.es. La hoja de ruta pasa por reducir progresivamente el peso del desarrollo en balance y dar entrada a capital institucional en los proyectos, de forma que Culmia mantendrá un rol de gestora.

La compañía nació como la inversión de un fondo con un «horizonte temporal definido», que en el caso de Culmia se extenderá «aproximadamente hasta 2030 y por tanto tenemos que trabajar para definir las líneas de actuación de la nueva etapa», apunta el directivo, que señala que el plan inicial pasa por buscar «una transición entre fondos de Oaktree».

En este contexto, Culmia trabaja para evolucionar hacia un modelo más flexible que les permita operar con distintos inversores y generar ingresos vía comisiones. «La idea es que ya no tengamos solo a Oaktree, sino que este fondo sea un inversor más dentro de una plataforma en la que podamos trabajar con distintos socios», detalla Pérez.

El cambio de posicionamiento implica una transformación profunda del negocio, ya que Culmia no aspira únicamente a promover vivienda para venderla, sino a estructurar operaciones junto a grandes fondos, que entran en el capital de los proyectos mientras la compañía aporta una parte pequeña del capital o directamente se encarga únicamente de la gestión integral.

«Montamos sociedades con socios que entran de forma mayoritaria y nosotros nos quedamos como gestores», explica Pérez. Este modelo permite a la empresa escalar actividad sin necesidad de asumir todo el riesgo financiero, en un entorno en el que el acceso al capital se ha vuelto más selectivo.

En los últimos meses, la compañía ha sellado alianzas con inversores como Invesco Real Estate o Patron Capital, además de reforzar su plataforma de vivienda asequible junto a MEAG. A ello se suma la búsqueda de un nuevo socio para grandes desarrollos en Madrid, por valor de más de 300 millones, para lo que ha contratado a un banco de inversión. «Estamos en un proceso de recibir ofertas. Va lento, pero hay interés, porque el mercado español sigue siendo muy atractivo», señala.

El giro estratégico de la promotora llega tras un ejercicio 2025 especialmente positivo, con una cifra de negocio que alcanzó los 480,7 millones de euros, un 83% más que el año anterior, y elevó su actividad total hasta los 735 millones al incluir desinversiones vinculadas a vivienda asequible. El beneficio se situó en 51,2 millones, tras la entrega de 2.310 viviendas, impulsada por la ejecución simultánea de proyectos build to sell, build to rent y promociones asequibles.

Pérez aclara que este ritmo no será lineal. «Vamos a entrar en dientes de sierra, porque el sector es así«. La naturaleza de los desarrollos, especialmente en vivienda asequible, donde las entregas se concentran en determinados años, introduce una elevada volatilidad en los resultados.

Apuesta por el Living y la vivienda asequible

En paralelo, Culmia está ampliando su perímetro de actividad hacia nuevos segmentos bajo el paraguas del Living. «Todo lo que tenga una cama está nuestro foco», apunta el directivo, que destacas que la compañía analiza oportunidades en flex living, residencias de estudiantes, alojamientos para mayores o la conversión de activos terciarios en residencial dentro de la normativa de la Comunidad de Madrid.

Además, está explorando fórmulas en las que ni siquiera aporta el suelo, sino únicamente su capacidad de gestión. «Nos estamos encontrando con compañías que han invertido y buscan gestores, o con propietarios de suelo que quieren un socio para desarrollar», detalla.

Otro de los pilares del negocio seguirá siendo la vivienda asequible, aunque con importantes condicionantes, ya que «son inversiones muy grandes con márgenes muy pequeños y mucho riesgo», reconoce Pérez. La viabilidad de este segmento depende en gran medida de la colaboración público-privada y de la existencia de subvenciones y «hay sitios donde, si no hay ayudas, la colaboración es imposible», advierte.