El riesgo más infravalorado de la crisis de vivienda: el problema muta y ya es estructural para la economía

«La vivienda ya no puede entenderse exclusivamente como un activo financiero. Es una infraestructura económica». Es la conclusión a la que llega Francisco Rodríguez Fernández en el artículo ‘Otra mirada a los riesgos inmobiliarios’ publicado en el Cuaderno de Información Económica que Funcas dedica a la crisis inmobiliaria. La tesis apunta a que el mercado residencial ha dejado de ser un problema sectorial para convertirse en un freno estructural al crecimiento económico.

El autor, catedrático de Economía de la Universidad de Granada, asegura que España no se enfrenta a una burbuja de crédito como la de 2008 -el sector bancario ha reducido su exposición al ladrillo del 60% al 31% del crédito privado, indica Joaquín Maudos Catedrático de Economía de la Universidad de Valencia en otro artículo del mismo cuaderno- sino a la incapacidad del mercado para ofrecer suficiente vivienda allí donde se concentra la actividad económica. Ahora, el problema responde a una escasez estructural de oferta que convive con una demanda persistente: «El mayor riesgo para España no es repetir 2008, sino normalizar una situación de escasez permanente», indica y advierte de que el diagnóstico tradicional ha quedado obsoleto.

El dato que explica la falta de stock: la construcción de vivienda nueva lleva más de una década por debajo de la creación de hogares. No hay pisos para todos, y el precio de los alquileres crece sistemáticamente por encima de los salarios (una brecha que ya no afecta solo a las grandes capitales, sino también a sus áreas metropolitanas y ciudades intermedias. Aquí ubica el autor lo que denomina como «el riesgo más infravalorado: la vivienda como freno a la productividad».

Su explicación abunda en que las consecuencias de la falta de vivienda trascienden el mercado inmobiliario porque se ha convertido en una infraestructura económica crítica porque condiciona la movilidad laboral: «Cuando los trabajadores encuentran crecientes dificultades para residir en las zonas donde se concentra el empleo de mayor valor añadido, el problema deja de ser únicamente social y pasa a convertirse en un riesgo macroeconómico».

La escasez de pisos también dificulta la formación de nuevos hogares, agrava la desigualdad patrimonial entre generaciones y «termina afectando directamente a la productividad agregada de la economía», añade Rodríguez Fernández.

«La escasez, a diferencia de las burbujas, no estalla. Se enquista».

El artículo advierte de que persistir en políticas diseñadas para evitar una nueva burbuja financiera supone atacar una enfermedad distinta: «La regulación prudencial del crédito puede reducir riesgos financieros, pero no añade una sola vivienda al mercado», indica.

El autor indica que abordar el problema con herramientas centradas en la demanda conduce a prolongar la escasez y alimenta un ciclo de intervenciones sobre los precios que, a medio plazo, pueden agravar la falta de vivienda disponible. «Ninguna regulación, subsidio o control administrativo puede compensar durante mucho tiempo una oferta persistentemente insuficiente», tampoco a nivel europeo. El autor recuerda que Europa ya no tiene un problema de burbujas inmobiliarias generalizadas sino «algo más complejo: un ecosistema de riesgos interconectados cuya característica común es la escasez. Y la escasez, a diferencia de las burbujas, no estalla. Se enquista».

La propuesta del catedrático pasa por que la vivienda debe dejar de tratarse como un mercado más y empezar a entenderse como una infraestructura estratégica para la economía española, comparable a las redes de transporte o energía, cuya ampliación requiere políticas estables orientadas a aumentar de forma sostenida la oferta, lo que implica dejar de lado «un riesgo político particularmente relevante: la tentación de sustituir reformas estructurales por intervenciones de corto plazo».

¿Y si las medidas son contraproducentes?

En el ámbito de las políticas de vivienda, el mismo cuaderno incluye un artículo de Christian A. L. Hilber (London School of Economics y Universidad de Zúrich) sobre cómo estas pueden empeorar la asequibilidad de la vivienda a medida que la brecha entre oferta y demanda crece, sobre todo en las áreas urbanas más dinámicas. La comparativa en la construcción con 1970, basada entre otros en datos del Banco Mundial, ilustra su argumento.

Si bien todos los países analizados edifican hoy muchas menos viviendas por habitante, pese a que su población ha aumentado de forma significativa, España representa uno de los casos más acusados en la crisis de asequibilidad europea: mientras en 1970 se terminaban 8,9 viviendas por cada 1.000 habitantes, en 2024 la cifra había descendido hasta 2,1, lo que supone una caída del 77% pese a que la población ha crecido un 45%.

El patrón se repite en el resto de países analizados: Reino Unido ha reducido la construcción per cápita un 60% (de 6,8 a 2,7 viviendas por cada 1.000 habitantes), Alemania un 58% (de 7,2 a 3,0) y Suiza un 44% (de 10,1 a 5,8), pese a firmar esos países incrementos demográficos de entre el 10% y el 43%.

El autor sostiene que el deterioro de la asequibilidad no puede explicarse únicamente en una mayor demanda, sino que una oferta cada vez más rígida debido a las restricciones urbanísticas, físicas y políticas tiene parte de ‘culpa’ porque han reducido la capacidad de construir y contribuido a convertir la escasez en un fenómeno estructural.

En este sentido, el autor advierte de que muchas de las medidas con mayor respaldo político -como las ayudas a la compra de vivienda, los incentivos fiscales o los controles de alquiler- actúan sobre la demanda sin resolver el problema de fondo de una oferta limitada, lo que se traduce en más presión en el mercado, precios más altos e incluso la reducción de la oferta de viviendas en alquiler.

Para superar los factores que limitan la construcción de vivienda, apuesta por la reforma de la planificación urbanística, el alineamiento de incentivos para las administraciones locales y el aumento sostenido de la oferta residencial, frente a políticas que alivian los síntomas pero no corrigen las causas estructurales del problema.

La vivienda como servicio de interés económico general

El otro artículo que recoge el Cuaderno de Funcas para completar el análisis de situación sobre la vivienda apuesta por replantear el papel de las administraciones públicas ante la persistencia del déficit de vivienda asequible.

Enrique Martín e Irene Piedra (AFI, Analistas Financieros Internacionales) marcan como punto de inflexión el reconocimiento por parte de la Comisión Europea de la vivienda como servicio de interés económico general (SIEG) porque abre un nuevo marco que permite justificar las ayudas públicas como compensación por un fallo de mercado siempre que cubran exclusivamente el déficit de financiación de los proyectos y no generen rentabilidades excesivas. Según defienden, cuando el mercado no es capaz de garantizar una oferta suficiente a precios accesibles, la vivienda puede abordarse como un servicio de interés económico general, una figura que permite articular políticas públicas estables compatibles con la normativa europea de competencia.

El diagnóstico de los autores para España es alarmante porque estiman que el parque de vivienda social apenas representa el 3,3% del parque residencial, muy por debajo de la media europea, cercana al 8%, y lejos de países como Países Bajos (30%) o Austria (24%).

La práctica paralización durante la última década de la promoción protegida ha impedido consolidar un parque permanente de vivienda asequible, lo que para los autores tiene consecuencias económicas que van más allá del ámbito social que enlazan con la tesis de la movilidad laboral de Rodríguez Fernández: los trabajadores con menor capacidad adquisitiva -especialmente jóvenes e inmigrantes- no pueden trasladarse a las áreas donde se concentra el empleo, lo que afecta al desarrollo del mercado laboral, y obliga a los hogares a destinar una parte cada vez mayor de su renta al pago de la vivienda, dificultando el consumo y el ahorro.

La solución de Martín y Piedra para revertir esta situación y construir un parque permanente de vivienda asequible: atraer capital privado estable porque ninguna administración puede asumir por sí sola el volumen de inversión necesario. En concreto, el modelo que proponen combina financiación pública, colaboración público-privada, cesión de suelo, financiación del ICO y un marco regulatorio estable que ofrezca seguridad a inversores de largo plazo.