la grave crisis de vivienda que no está en Europa, EEUU ni China

Acostumbrados a leer sobre la crisis de acceso a la vivienda en España, en otros países europeos o incluso en EEUU, los titulares llegan desde otras partes del mundo. En este caso, África. En los enclaves exclusivos de Lagos, los bungalós de la época colonial están dando paso a torres de cristal a lo largo de la costa. En Abuja, mansiones y áticos en expansión se están levantando por toda la capital. Con precios multimillonarios, estas viviendas de lujo están transformando el horizonte de Nigeria, al tiempo que atraen la atención de los reguladores en un país que se enfrenta a una grave escasez de viviendas.

Los promotores inmobiliarios se apresuran a satisfacer la demanda de los nigerianos en el extranjero, que aprovechan la debilidad del naira, la divisa oficial del país, y de los locales que buscan preservar su patrimonio. Según datos recabados por Bloomberg de la empresa de inteligencia inmobiliaria Estate Intel, actualmente hay unas 135 viviendas con un precio superior al millón de dólares, y se espera que haya casi 1.400 más en 2029.

Junto a las lujosas viviendas, también está surgiendo un ecosistema de hoteles, restaurantes, centros comerciales y colegios internacionales de alta gama. El auge del lujo coincide con la transformación del sector inmobiliario en uno de los tres sectores más importantes de la economía nacional.

Sin embargo, este impulso en este nicho concreto contrasta fuertemente con el déficit de viviendas de Nigeria, que se estima en más de 20 millones de unidades, y con su extrema pobreza: casi un tercio de los 230 millones de habitantes de Nigeria viven con menos de 2,15 dólares al día, el umbral de pobreza establecido por el Banco Mundial. Incluso aquellos que pueden permitirse una vivienda se enfrentan a unas infraestructuras poco fiables: los generadores suministran gran parte de la electricidad debido a los frecuentes cortes, y los depósitos de agua alimentados por pozos privados son muy comunes.

Por si este cuadro general no fuera lo suficientemente preocupante, las agencias anticorrupción ven un lado más oscuro en este boom. La Comisión de Delitos Económicos y Financieros (EFCC por sus siglas en inglés), organismo anticorrupción de Nigeria, confiscó más de 750 dúplex y apartamentos vinculados al exgobernador del banco central Godwin Emefiele, quien enfrenta cargos que incluyen fraude y corrupción.

Esto supuso la mayor recuperación de bienes de la EFCC a un particular desde su fundación en 2002, pero no es ni mucho menos un caso aislado. La exministra de Petróleo de Nigeria, Diezani Alison-Madueke, ha sido acusada de blanqueo de capitales, mientras que otros funcionarios, entre ellos un exgobernador estatal y un contable general, se enfrentan a acusaciones de malversación de fondos públicos, algunos de los cuales se desviaron para adquirir propiedades. Tanto Emefiele como Alison-Madueke han negado haber cometido ningún delito y están impugnando los cargos ante los tribunales. Mientras tanto, el Gobierno ha presentado planes para vender los apartamentos incautados a Emefiele.

El sector inmobiliario es un «sector fértil» para el movimiento de fondos ilícitos y para el almacenamiento de riqueza inexplicable, según el portavoz de la EFCC, Dele Oyewale. Las normas más estrictas contra el blanqueo de capitales en Europa y EEUU han dificultado a las élites nigerianas aparcar fondos en el extranjero, lo que ha canalizado más dinero hacia el sector inmobiliario nacional, según funcionarios de la EFCC y de la Unidad de Inteligencia Financiera de Nigeria (NFIU por sus siglas en inglés).

Los funcionarios de la NFIU, que rastrea las transacciones sospechosas, explican que los políticos y altos funcionarios suelen utilizar empresas ficticias o ciudadanos extranjeros como fachada para las compras. Las referidas medidas de seguridad más estrictas en el extranjero están dificultando a los nigerianos la compra de propiedades en ciudades globales, especialmente en transacciones de gran envergadura, lo que lleva a muchos a buscar más cerca de casa, según Matthew Page, investigador asociado de Chatham House. «Si eres un nigeriano de élite con empresas ficticias que utilizas para contratos o consultorías, también puedes utilizarlas para comprar y poseer propiedades», esclarece.

«Dado que el Gobierno no interviene mucho en materia de controles o financiación barata, la gente ha recurrido a formas extremadamente creativas de sacar adelante sus negocios», denuncia Kester Ifeadi, director general de Contemporary Group, que ha construido hoteles, aeropuertos y supermercados en toda Nigeria. Transparencia Internacional sitúa a Nigeria entre los países más corruptos del mundo: el 44% de los usuarios de los servicios públicos declararon haber pagado sobornos durante el último año.

En este contexto, la EFCC amplió su campaña de actuación en agosto, iniciando una investigación exhaustiva del sector para identificar a los propietarios finales de los inmuebles y las fuentes de su financiación. Según un documento facilitado por la NFIU, cuando se han detectado casos de incumplimiento de las normas contra el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo, las autoridades nigerianas están tomando medidas correctivas proporcionadas.

Del petróleo al andamio

Este caldo de cultivo en la vivienda también es impactante en términos macroeconómicos. Tras la revisión del producto interior bruto (PIB) de Nigeria en julio, la cuota del sector inmobiliario en la economía del país se triplicó, superando al petróleo y al gas, que durante mucho tiempo han sido la columna vertebral del principal productor de crudo de África.

«La expansión del sector inmobiliario en los últimos dos años refleja una huida hacia los activos tangibles como medio de protección del patrimonio«, explica Yvonne Mhango, economista de Bloomberg Economics para África. «Las fuertes devaluaciones del naira llevaron a los nigerianos a recurrir a los bienes inmuebles para preservar su poder adquisitivo. La elevada inflación tuvo el mismo efecto», detalla.

El auge de la vivienda de lujo se produce a pesar de la caída de la población millonaria de Nigeria. El número de personas con un elevado patrimonio neto se ha reducido en un 47% en la última década hasta situarse en unas 7.200, debido a la depreciación del naira, según Andrew Amoils, director de investigación de New World Wealth.

Desde que el Gobierno dejó flotar el naira en 2023, esta moneda ha perdido casi la mitad de su valor. La devaluación contribuyó a que las remesas de los nigerianos en el extranjero alcanzaran los 20.930 millones de dólares en 2024, lo que supone un aumento del 8,9%, según datos del banco central.

Esa afluencia podría crecer. El Grupo de Acción Financiera Internacional, con sede en París, ha eliminado recientemente a Nigeria de su lista de vigilancia del dinero sucio, tras las medidas adoptadas para reforzar los controles contra el blanqueo de capitales. Esto puede facilitar y abaratar el envío de fondos a su país por parte de los ciudadanos que se encuentran en el extranjero.

Sin embargo, persisten los retos estructurales. La mayoría de las compras inmobiliarias en Nigeria se realizan en efectivo, lo que puede dar lugar a operadores sin escrúpulos y a la corrupción. Las hipotecas representan menos del 1% de la producción económica del país. El Gobierno ha tratado de responder con iniciativas como la propuesta de un fondo hipotecario de un billón de nairas.

Viviendas de millones de dólares

Las viviendas de ultra lujo en Lagos se venden por entre 2.200 millones de nairas (1,5 millones de dólares) y 9.000 millones de nairas, mientras que en Abuja los precios rondan los 5.000 millones de nairas, según los agentes inmobiliarios y promotores con los que ha hablado Bloomberg. Los datos públicos sobre transacciones inmobiliarias son limitados, lo que dificulta la verificación de valoraciones precisas del mercado.

Los rendimientos de los alquileres oscilan entre el 4% y el 7%, según el analista senior de Estate Intel, Dapo Runsewe, comparables a los de centros de lujo mundiales como Los Ángeles, Nueva York y Dubái. Esos rendimientos, junto con la alta rentabilidad de la inversión, están atrayendo a los compradores, según Ifeadi, de Contemporary. «Gran parte de lo que está sucediendo en Lagos está impulsado por grandes empresarios que intentan sacar provecho», afirma.

También está entrando en el mercado un grupo más joven de compradores. Los agentes inmobiliarios de Abuja afirman que muchos de los compradores de viviendas de varios miles de millones de nairas son jóvenes profesionales del sector público y tecnológico. En Lagos, los más jóvenes también están dejando de lado Banana Island, el enclave más caro del país, construido sobre un pantano recuperado. Por ejemplo, Alexander Avenue, en Ikoyi, «ahora está poblada principalmente por compradores de entre 35 y 40 años», señala Ifeadi. «Muchos son empresarios del sector de las tecnologías de la información, que compran tanto para vivir como para invertir».

Los promotores también se están adaptando para ampliar la demanda. Según Edith Otegbeye, directora de operaciones de Arkland Properties and Investment, las empresas están introduciendo planes de pago flexibles dirigidos a compradores asalariados. Con estos planes, los compradores realizan un depósito inicial durante la construcción y distribuyen el saldo a lo largo del periodo de construcción.

Algunos analistas advierten incluso del riesgo de exceso de oferta. Un informe de la consultora Northcourt señala que la demanda de viviendas de lujo en Lagos y Abuja se ve presionada por la elevada inflación, el menor poder adquisitivo y la volatilidad de la moneda. Por ahora, las grúas siguen creciendo, ya que los promotores apuestan por que la devaluación del naira seguirá atrayendo a los nigerianos que viven en el extranjero.

«Ahora vemos más financiación extranjera en el sector debido a la devaluación«, afirma Afeez Dosunmu, director ejecutivo de Haod Heights Ltd., con sede en Abuja. «Los nigerianos en el extranjero que tienen dinero buscan dónde invertir esos fondos y tienden a querer invertir aquí», remacha.