Medellín: las razones de los altos precios para conseguir vivienda – Medellín – Colombia

Treinta días caminando por todo el sector de la frontera entre Medellín y Envigado pasó Andrea Martínez, una joven que buscaba poder arrendar un apartamento en esta zona del sur del valle de Aburrá.

La mujer comenzó su búsqueda por internet, pero a cada número que llamaba le decían que ya lo habían tomado, que la plataforma estaba desactualizada y que el precio por esa zona ahora era del doble.

Tras un mes completo logró encontrar un apartamento en Envigado, el cual llevaba un día desocupado.

Aunque el inquilino anterior lo tenía arrendado en 1’800.000 pesos al mes, a ella se lo ofrecieron en 2’500.000 pesos. Tras pasar los papeles y tenerlos aprobados, el propietario decidió que, como el apartamento de una torre vecina lo habían arrendado en 3’500.000 pesos, a ella se lo subiría a 3’000.000 y sin importarle, le subió el canon a ese valor.

Sin tener muchas alternativas, Andrea debió aceptar el aumento del valor y tomar el inmueble que no duró más de una semana desocupado, pues las opciones que tenía eran pocas o casi nulas.

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Como ella, son muchos los ciudadanos que están reportando este tipo de casos haciendo cada vez más recurrente la frase “se volvió imposible vivir en Medellín”.

Y es que mientras a finales del 2022 el valor por metro cuadrado para la capital de Antioquia, según Coordenada Urbana, de Camacol, estaba en $5,9 millones, para marzo de este año subió a $6,4 millones de pesos en promedio, superando a ciudades como Bogotá, que está en $6,2 millones.

Sin embargo, el incremento más notorio está en Envigado, donde el valor promedio por m2 es de $7,4 millones.

Eduardo Loaiza, gerente de Camacol Antioquia, indicó que hay aspectos que hacen que en el valle de Aburrá los costos de construcción incrementen hasta un 20 % más que en otras ciudades del país, lo que se ve reflejado en el costo final para el usuario.

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La topografía influye en el precio de los inmuebles

“Antioquia tiene una característica y es que tiene un suelo más escaso y complicado topográficamente que otras ciudades capitales como Bogotá, Barranquilla y Cali, que tienen suelo plano y disponible. Nosotros somos un cañón estrecho y alargado con menos suelo disponible y trabajamos más en altura”, contó Loaiza.

Agregó el directivo que, por ejemplo, en el caso de los parqueaderos, otras ciudades pueden hacerlos a nivel porque tienen suelo disponible, mientras que en el valle de Aburrá tienen que hacerse en la misma estructura, lo que hace un incremento de unos 20 millones de pesos por parqueadero.

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Esto sin contar que las obligaciones urbanísticas en Medellín y su área metropolitana son las más altas del país, según Camacol, y que aproximadamente el 20 % del valor del suelo se va en esta obligación.

“Eso nos cuesta más, pero ese costo se traslada al precio final, que también se ve influido por el traslado de redes, que mientras en otras ciudades hacen la conexión de un punto A a un punto B, en nuestro territorio hay que hacer casi que doble vía para vencer la pendiente en una especie de zigzag”, explicó el líder gremial.

Proyectos con retrasos

No es lo único, hay otros aspectos que ocurren en tierras antioqueñas que están influyendo en el alza de los precios, tanto para venta como para arriendo. Uno de estos, coinciden entidades como Camacol Antioquia y La Lonja Propiedad Raíz es la disminución en la entrega de unidades de vivienda nueva.

Lo anterior fue debido a la pandemia y la pospandemia, seguido de un tema de logística por el costo de los materiales de construcción y actualmente está influenciado por las altas tasas de interés de crédito constructor.

Esto hace que muchos proyectos que ya llegaron al punto de equilibrio, pero que están esperando a que baje un poco la inflación y las tasas de interés para reiniciarlo.

Explica Loaiza que la tasa de crédito para constructor pasó del 16 al 22 %, por lo que algunas constructoras optan por retrasar el proyecto para que no se salga de la viabilidad financiera.

“En ese sentido podemos decir que cerca de 69 proyectos, que es más del 20 % de la oferta que tenemos en proyectos en la región presentan algún grado de atraso significativo de más de tres o cinco meses, y hay proyectos que pueden estar atrasados un año. O sea que hay un inventario que no ha entrado al mercado y eso hace que tengamos una menor oferta de inmuebles, lo que ha contribuido a que suban los incrementos de los arriendos significativamente”, afirmó el líder gremial.

El arriendo por las nubes

Así está la situación: de acuerdo con Camacol Antioquia, el 36 por ciento de las familias de Medellín y su área metropolitana vive del arriendo. Es decir, que por cada 100 unidades nuevas de vivienda que se venden se necesitarían 36 para arriendo, pero la cifra que se tiene es de 18, la mitad.

“Actualmente, parte de ese 18 por ciento que es para arriendo, un porcentaje que puede ser cercano al 6 por ciento han salido de oferta de arriendo a largo plazo para ser parte de la oferta de arriendo por días y por semanas”, explicó Loaiza.

Sumado a la notoria escasez de inmuebles disponibles para arriendo, hay también un incremento en la demanda, adicional a la normal en el resto del país y eso hace que suban los precios.

Según Federico Estrada, gerente de La Lonja, en el Valle de Aburrá cada vez viven menos personas por vivienda, el promedio era de 3,7 habitantes por vivienda y ahora es del orden de 3,1, lo que da lugar a una mayor necesidad de conseguir inmuebles.

Esto se ve especialmente en el occidente de la ciudad y el sur del Valle de Aburrá, en zonas como El Poblado, Sabaneta y Envigado.

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“Vemos una disminución de los inventarios particularmente, por ejemplo, en El Poblado, donde ha habido mucha menos construcción en los últimos años, entonces eso ya se empieza también a ver reflejado en la vivienda usada”, indicó Estrada.

Las viviendas usadas también están más valorizadas

Sobre este aspecto, según Fedelonjas, la vivienda usada es un activo refugio para los inversionistas que buscan blindar su patrimonio de la alta inflación.

“La dificultad de comprar vivienda nueva le está dando más oportunidades a la vivienda usada. De una parte, las familias encuentran en el mercado del usado precio más benéficos, áreas más generosas y más opciones de ubicación. Además, al ofrecer disponibilidad inmediata, las familias tienen un respiro porque no tienen que pagar cuota y arriendo al mismo tiempo que es una de las dificultadas más grandes para el acceso al techo propio”, manifestó Karina Reyes, presidente de Fedelonjas.

La líder gremial agregó que, en el caso de Antioquia, se reporta un buen momento para el sector inmobiliario pues creció 3,3 por ciento en lo corrido del año 2023 y durante el 2022, la venta de usada creció en 1 por ciento en ventas. En esta región, la valorización más rentabilidad fue del 1,3 por ciento mensual.

El arriendo de apartamentos por plataformas influye en  los precios

El incremento de turistas extranjeros a la ciudad, los cuales ven a Medellín como uno de los mejores destinos para teletrabajar o hacer turismo, es otro de los factores que está cambiando la dinámica inmobiliaria en la ciudad y sus alrededores.

“Para la gente es más rentable alquilarlo por días o por semanas y plataformas como Airbnb son una buena alternativa, entonces eso es muy atractivo para que los que tengan inmuebles los pongan bajo estas modalidades, porque les genera mucha más rentabilidad, entonces saca inmuebles que anteriormente estaban disponibles para arriendo a largo plazo”, expresó el gerente de Camacol Antioquia.

Este fenómeno viene creciendo desde hace unos 5 años, pero tuvo una suspensión en pandemia y en los dos últimos años se reactivó con mayor énfasis.

En opinión de Loaiza, este fenómeno tiene elementos positivos y negativos para el sector.

En cuanto a los efectos positivo, el líder gremial destacó que es otra fuente de financiación, otra fuente de recursos que genera demanda.

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“Y si hay demanda hay que atenderla con oferta, y si hay demanda, es atractivo para quien para que haya compradores por inversión. Adicionalmente eso mueve el empleo, mueve la economía y genera un nicho de mercado importante que debe ser controlado”, expresó Loaiza.

Asimismo, también genera retos para la comunidad, especialmente problemas de control y convivencia, así como una tergiversación del mercado.

“También a largo plazo, todavía no lo sentimos, pero estamos muy atentos, a que no nos pase como Barcelona o como en Portugal, en donde la llegada masiva de extranjeros hace que suba tanto el precio que esto haga que salga a niveles internacionales de mercado a favor de quien tiene mayor capacidad adquisitiva y cambie los precios del mercado local, lo cual tergiversa el mercado”, dijo el gerente de Camacol.

Pese a los precios hay optimismo y aseguran que es buen momento para comprar

A pesar de los resultados que se vienen dando este año, tanto en Camacol Antioquia como en La Lonja coinciden en que sigue siendo un buen momento para adquirir vivienda.

“Quien haya comprado hace dos o tres años se ha ganado una valorización histórica y aunque va a tener una tasa de interés un poco más alta en este momento de la que había considerado, la recomendación es que busque la posibilidad de no desistir del negocio”, expresó Loaiza a comienzo de año.

De igual forma, agregó que el 56 por ciento de los 610 proyectos que tiene en oferta en Antioquia otorgan un plazo para pagar la cuota inicial entre 2 y 3 años o más.

“Si hoy usted compra sobre planos la vivienda se le entregan en dos, tres o cuatro años y la tasa de interés en ese momento, con toda seguridad, va a estar en niveles de inflación de aproximadamente tres y medio”.

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Por su parte, el gerente de La Lonja afirmó que el 2023 es un año de corrección en el sector y que los subsidios ayudarán a mejorar las ventas.

“Aunque hay temas críticos como la tasa de interés, por fortuna hace unos días hubo un anuncio muy importante por parte del Ministerio de Vivienda donde se garantizan unos 75.000 cupos de subsidios en el país que, con eso desatrasamos los que se dejaron de entregar desde el último trimestre del año anterior y garantizaría la venta de vivienda este año”, indicó Estrada.

En promedio de esos subsidios, Antioquia usa entre 3.500 a 4.000 sumados a otros 4.000 que entregan las casas de compensación.

“Es decir que de 15.000 viviendas VIS que se venden al año en Antioquia unas 7.000 alcanzan a tener un apoyo y subsidio del Gobierno Nacional”, afirmó Loaiza.

‘Hay más de 150 proyectos que ya pasaron el punto de equilibrio’

Antioquia cerró el 2022 con más de 27.000 unidades de vivienda nueva vendidas, un 14% más que las reportadas en 2019, año prepandemia. No solo eso, por primera vez, las Viviendas de Interés Social (VIS) tuvieron un nivel de participación superior al 50% del mercado total comercializado.

Estas cifras permitían pensar que el 2023 sería bueno para el sector, debido a que se recogerían todas las ventas que se dieron en el año 2021 y 2022 en términos de las ventas o de separaciones de proyectos.

Así lo dijo a comienzo de año Eduardo Loaiza, gerente de Camacol Antioquia, quien agregó que hay más de 150 proyectos que ya pasaron el punto de equilibrio o ya vendieron el 100 por ciento y están dependiendo de un trámite o esperando acabar de legalizar el cierre financiero.

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“Nosotros tenemos la certeza que en el 2023 se inicien en Antioquia 30.000 viviendas, de las cuales, cerca de la mitad son Viviendas De Interés Social, eso nos va a garantizar poder ocupar entre 150.000 y 160.000 trabajadores de la construcción solo en el Valle de Aburrá”, indicó Loaiza.

Agregó que, desde Camacol Antioquia estiman en cerca de 10 billones de pesos el valor de las inversiones de las edificaciones que iniciarán su construcción durante el 2023 en Antioquia.

Sin embargo, desde los últimos meses del año pasado el sector comenzó a notar una disminución mensual en las ventas de vivienda, un efecto que se continuó en los primeros meses del 2023.

Para los expertos, la incertidumbre ante la llegada de un nuevo Presidente, las altas tasas de interés y la posibilidad de que no continuaran los subsidios para vivienda, son los factores que han influido en la caída en las ventas del sector inmobiliario. Lo anterior sumado al incremento en los precios de los materiales de construcción.

El gerente de la Lonja Propiedad Raíz, por su parte, manifestó que Antioquia no ha sido ajena a lo que ocurre en el resto del país y aseguró que la caída en ventas, mes a mes, es de aproximadamente el 50 por ciento.

Cifras de la entidad indican que en el primer bimestre del año se realizaron 9.541 negocios de propiedad raíz en el Valle de Aburrá, lo que significa un incremento del 3,3 % con el mismo periodo del año anterior. Sin embargo, según Galería inmobiliaria se han vendido en Valle de aburra y Oriente cercano 4.426 viviendas nuevas, lo que significa una desaceleración del 54,1 por ciento.

En pesos, explicó Estrada, las ventas bajaron un 31por ciento al pasar de 966.181 millones de pesos mensuales a 665.813 millones de pesos mensuales con respecto de febrero de 2022.

ALEJANDRO MERCADO
Redactor de EL TIEMPO
@AlejoMercado